联手券商、险资募资22亿，万科借道REIT“补血”化债

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　　为了“补血”化债，万科联手券商、险资新设立总规模22.34亿的中信万科消费基础设施基金。事实上，这不是万科第一次借道REIT，今年以来，万科已在商业REIT、保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT上发力来补充流动性。除了REIT，万科还通过“割爱”优质资产、发行债券、担保融资等策略来应对地产“寒冬”。

　　万科正采取一切方式卖资产化债。

　　8月13日，万科发布公告称，公司下属两家子公司与中信金石、投资等机构一起投资设立总规模达22.34亿元的中信万科消费基础设施基金。而在此之前，万科就已发起了包括商业REIT、保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT在内的多款基金。

　　现如今，在行业景气度低迷状态下，万科的流动性状况仍有待改善。截至一季度末，公司经营现金流与筹资现金流均大幅流出，且公司现有的货币资金总规模也仅为长期借款和应付债券总数的35%。

　　如此情形下，万科通过设立REIT、担保贷款、卖出优质资产股权等多个方式进行化债“过冬”。

　　借道REIT“补血”化债

　　万科继续扩大其资产证券化范围。

　　8月13日，发布公告称，下属子公司万聚盈通、深圳万科与中信金石、中信证券投资等机构共同投资设立中信万科消费基础设施基金。

　　而这只Pre-REIT基金将由中信金石担任管理人，总规模为22.34亿元。其中，万聚盈通、深圳万科将暂认缴56.05%，后续会将36.05%的认缴份额转让至其他机构；此外，中信证券投资及中信金石合计认缴8.95%。

　　据悉，该基金将收购深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场，以及经营性物业贷款等负债。

　　资料显示，2023年深圳龙岗万科广场销售额达28亿元，出租率99.6%，经营建筑面积10.2㎡；同一时期，北京旧宫万科广场营业额超6亿元。交易落地后，万科有望借助两大运营稳定较为核心的资产，实现部分资金回笼。

　　着眼资产负债表，万科资金面吃紧之状况凸显。截至一季度末，公司经营现金流及筹资现金流分别大幅流出94.21亿元、89.45亿元，同比下降234.57%、138.52%；同一时间段内，公司持有的830.66亿元货币资金虽可覆盖短期借款以及一年内到期的非流动负债，但其体量规模也仅有长期借款和应付债券总数2398.19亿元的35%。

　　如此情形下，万科年内频繁推出多只REIT，力求盘活存量以获取现金流。

　　4月30日，募集资金净额达32.6亿元的中金印力消费REIT正式于深交所挂牌上市，而万科第一大股东深铁集团耗资约10亿元，通过战略配售认购份额29.7%。

　　中金印力消费REIT披露的2024年二季报显示，该基金投资并运营的基础设施资产为杭州西溪印象城。项目通过固定租金、营业额提成租金、物业管理费、固定推广费、多经及广告以及停车场收入等多维度获取运营收入。

　　2024年4月16日至2024年6月30日期间，杭州西溪印象城合计营收达6912万元，租金收缴率为100%；上半年客流量达1052万，同比增长3.26%。

　　除中金印力消费REIT之外，华夏万纬REIT也已进入申报上市流程。据了解，该基金三大底层项目在2023年分别具有96%、88%、88%的平均出租率。不过，项目内前三大租户的租赁面积占比超过8成，集中度过高，因而一度引发市场对于其运营稳定性的议论。

　　此外，万科麾下长租公寓品牌“泊寓”也已向监管部门申报REIT发行，预计规模约为10亿元；公司与“联手”缔造的建万租赁Pre-REIT基金已进行项目扩募。

　　“割爱”优质资产

　　事实上，受制于募资规模、上市速度等多方面原因，REITs对于万科而言只是“救急”的一部分。因此除了继续推进现有各REIT外，万科还有意通过多个渠道“取现”。

　　5月，万科成功发行14.34亿元CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），票面利率3.6%，期限不超过18年，进一步拓宽中长期融资渠道。紧接着，万科以麾下万纬物流股权为抵押，获得等金融机构200亿元银团贷款。

　　与此同时，万科还集中向银行发起多笔对外担保以获取融资。纵观5月至7月，公司已经累计从、、、、、等银行超百亿元贷款。

　　据万科披露，截至6月末公司担保余额524.98亿元，占2023年末净资产比例达20.93%。

　　值得一提的是，2023年万科股东大会还审议通过一项有关对外提供担保的议案。彼时，该议案内容曾提及到，截止2024年度股东大会决议之日，万科及其控股子公司可提供新增担保总额将不超过1500亿元。

　　此外，万科也没有忘记对自身优质资产“内部挖潜”以尽可能快速变现。

　　2月20日，领展房地产投资信托基金发布公告称已收购上海七宝万科广场剩余50%权益，交易完成后，其将成为上海七宝万科广场唯一拥有人。据悉，领展房地产投资信托基金耗资约23.84亿元“拿下”这一原属于万科的优质资产。

　　而万科于2017年12月以31.37亿元摘得的深圳湾超级总部基地T208-0053地块也被折价出让。据5月27日深圳公共资源交易中心公告显示，深铁集团和深圳百硕迎海公司联合竞得这一地块的使用权，最终成交价仅有22.35亿元。

　　作为排名沪上商业体前10位的上海南翔印象城同样沦为被万科“舍弃”的对象。6月，万科麾下印力集团将南翔印象城MEGA商业48%股权出售给新加坡政府投资公司旗下的一大外资股东，最终仅保留2%股权。

　　据统计，卖出七宝万科、转让深圳地块、抛售南翔印象城后，万科有望实现超60亿元的现金回收。

　　上半年巨亏超70亿

　　一边是紧张的资金面，另一边是亏损幅度的扩大，两种情形的叠加，致使市场对于万科变得越发谨慎。

　　以国际头部评级机构为例，2024年4月，穆迪将公司的信用评级下调至Ba序列最低档的Ba3，预示着其认为公司信用质量较差；8月14日，穆迪再次将万科评级进一步下调至“B1”，并展望为负面。

　　在内忧外患之下，万科频繁发声来稳定市场“军心”。具体来看，公司不仅持续通过公开平台更新偿债事宜，还反复提及“2024年实现交易回款不低于300亿元”、“未来两年削减付息债务1000亿以上”等重要目标，以此努力挽回市场信心。

　　上半年，万科在债务层面也着实收获了一些积极结果。伴随着2024年6月7日到期的一笔票据偿还后，公司已无年内到期美元债需要兑付。

　　不过，万科的漫漫偿债之路其实远未完结。据统计，公司下半年尚剩2笔境内债，合计共43亿元。往后看，2025对于万科来说仍是偿债大年，公司在该年度将有超过210亿元的债券到期，并且还有一笔4.23亿元的美元债也将于该年上半年兑付。

　　从长远来看，各种短暂的回补现金或许不能彻底解决万科的债务问题，而地产销售的重新复苏方是核心。

　　遗憾的是，当前房地产市场仍在寻求一条新复苏之路；这点可以从万科上半年的业绩中窥知一二。

　　具体来看，万科上半年合同销售金额1273亿元，同比下滑37.6%，较TOP10房企总销售额同比降幅高出3.6个百分点；同时，上半年公司房屋销售均价为13553元/平，相较2024年年初的15510元/平和去年同期的15722元/平均有显著回落。

　　销售不利之时，万科业绩同样疲软。公司中报预告显示，上半年亏损70亿元至90亿元，为上市以来同期之最。

　　对于此份“成绩单”，万科还进一步解释道，由于2022年前部分开发项目投资拿地成本较高，随着项目进入2024年结算期后，影响了公司的业绩。

　　展望未来，万科仍需在开源节流上下功夫，方能有机会穿越此轮地产周期。