“安全”仍是房企核心命题 战略转型和穿越周期相辅相成

　　伴随着地产行业的风险持续出清，对众多房企来说，核心词几乎都围绕着安全、安全还是安全。

　　刚刚过去的2023年和2024年年初，从供需两侧、融资等多方向政策持续向地产行业倾斜。需求端，因城施策、“认房不认贷”、降低首付比例和按揭贷款利率、部分城市和地区优化限购等以降低购房成本和门槛；供给端，通过“保交楼”资金和相关配套的落地、土拍规则的放宽等激发活力；融资上则是逐步落实“三支箭”，“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，“白名单”等防范化解风险、优化资产负债。

　　在政策不断释放、整体行业仍处于调整的情况下，房企如何在稳住自身地产开发这个基本盘的同时，通过拓宽业务类型来跑赢周期，实现高质量发展值得讨论。

　　地产行业偿债高峰未过 内生增长或是现阶段财务安全性的持续保障

　　从高杠杆时期的债务陡增、到三条红线实施后的降负债、再到调整期下原有模式停转，地产企业们的种种债务通常就是铺的最广、埋的最深的那颗雷，企业安全性的最大隐患之一。

　　根据克尔瑞研究对69家重点样本上市房企的数据汇总，2023年上半年，扣除预收账款的资产负债率平均为76.93%，调整后的非受限现金短债比为0.48倍，融资成本平均为6.25%。在平均债务指标仍显承压下，包括龙湖集团等在内的示范房企，则在债务结构和流动性方面展现了应有的稳健。

　　2023年度，龙湖集团进一步压降负债154亿元，剔除预收款后的资产负债率为60.4%，净负债率55.9%，现金短债倍数2.25，平均融资成本4.24%，债务情况和短期偿债能力均优于上市房企样本均值。

　　债务结构上，龙湖同样做到了“洁身自好”，将融资品种严格限制在：国内的开发贷、经营性物业贷、信用贷，海外银团和债券，其中银行融资占比77%；同时通过严控合作方和融资选择，龙湖的表外项目也做到了净现金的状态，模拟将该部分纳入资本结构计算，净负债率预计将从56%进一步下降至46%。

　　从整体债务压力来看，到了2024年，房企的偿债规模高峰仍未过去，根据中指研究院数据显示，全年到期债券余额约为7703.1亿元，海外债和信用债分别占比31%和69%。经不完全统计，不考虑已经暴雷或债务展期的房企的情况下，全年到期债务规模达百亿的房企约有20家左右。

　　近两年，不难发现地产行业出售资产及旗下项目的情况变多了，比如去年下半年，上海的中粮海景壹号、宝格丽酒店，北京威斯汀大饭店等优质资产纷纷被摆上货架，原因基本都是偿债和资产配置。另一个现象则是明明账面货币资金看上去充足，却因为不到其十分之一甚至百分之一的债券利息无法如期支付而债务展期甚至违约。

　　那么，在债务压力仍处高位的今天，除了卖资产和削薄资金储备来应对短期债务的刚性兑付要求，想要稳固地保障债务和财务安全，“现金（流）为王”这句老话似乎仍是正解。

　　参考龙湖集团对自身高质量发展模式与之前“高资产、高负债、高销售”旧模式的差异，明确提出以正向经营性现金流来主动地控制负债稳步下降，而不是被动式地实现。而龙湖也确实是在这么做，2023年龙湖集团经营性现金流首次为正，且5个航道均为净流入。结合龙湖集团近两年多次提前偿债，可见这一模式对保障财务安全的正向影响。

　　地产开发业务 守住基本盘是关键

　　纵观上市地产公司们的营收构成，不难发现地产开发仍是大部分房企现阶段的基本盘，也是保证经营安全的底盘。

　　前期高溢价地块带来的高成本，加之销售规模和售价下滑，即使是头部房企，也大都难以避免利润受到侵蚀。而部分房企更是深陷在三四线城市待开发地块和存量房，这也看出拿地策略对于经营安全的重要性。

　　2023年房企拿地规模，整体仍处于低位，根据中指研究院统计，2023年Top 100房企的拿地总金额13195亿元，而在2022年同比下滑48.9%的基础上，2023年同比仅微增1.7%，增长主要来自央国企和地方国资的拉动。另一个影响因素是去年下半年多地取消土地限价后，部分高溢价地块的出现。在拿地金额前20名中仅有3家为民营房企，分别是龙湖、滨江和伟星。

　　从拿地策略来看，一二线和高能级城市的核心区域，依然将成为兵家必争之地。这从销售端就可见端倪，根据中指研究院对30家百亿房企进行研究发现，一、二线城市业绩贡献合计占比为85.4%，较2022年同期上升了3.4%；而三四线城市市场则继续承压，业绩贡献率较前一年下滑3.3%。从龙湖持有的土地储备来看，接近80%布局在一二线高能级城市，再次说明了其土储扎实的底盘。

　　刚需的下滑，供需关系发生变化，房价也整体呈下行趋势。根据国家统计局发布的2023年商品房销售数据，经计算，商品房均价约为10437.37元/平方米。而龙湖将均价控制在1.61万元/平方米，高于平均水平；同时，2023年龙湖的客户满意度超过90%，交付的14万套房源中20%实现提前交付，品质和服务成为价值附加。

　　“轻重并举”和协同发展支撑转型、穿越周期

　　相较于开发业务，目前经营性业务在房企营收中占比普遍比较小，而不可否认的是该业务具有的“现金奶牛”和抗风险属性。

　　在地产开发处于“高周转、高盈利”时，能腾出资源、放弃部分收益来深耕经营性业务并不是一个容易的选择；但在房地产行业整体进入调整期，开发业务的利润锐减，早早布局的经营性业务开始发挥出其“压舱石”特性。

　　龙湖集团无疑是其中的佼佼者之一，2023年龙湖的经营性业务以14%的营收占比撬动了60%的利润，并且全部经营性业务航道均实现经营性现金流正向净流入。

　　具体来看，龙湖将自身的经营性业务分为运营和服务两大板块。

　　龙湖管理层表示，去年，包含商业和长租公寓的运营业务，实现了经营性现金流为正，两个航道不再需要集团、地产或融资现金流的支持，未来会通过自身现金流的平衡去解决发展问题。

　　服务板块包含物业管理和智慧营造品牌“龙湖龙智造”，毛利率为31%，其中仅仅成立1年多的“龙湖龙智造”在克尔瑞中国房地产企业代建综合能力榜中，由2022年的14位跃升到了2023年的第5位。

　　从轻资产模式整体市场来说，与物业管理和地产开发具有一定的硬性绑定稍有不同，代建等其他轻资产模式市场竞争将更加激烈，如何发挥不同赛道之间的联动协同，就成了构建经营“护城河”的关键所在。

　　龙湖的南京麒麟科创园商业项目就做了一个很好的范例，这个项目中公司通过商业航道规划空间方案，龙智造航道创新建造方案为委托方节约了千万级成本，同时龙湖自身的施工建造管理能力预计帮助缩短超5%的工期，进一步验证了多航道协同下的综合能力助力形成多赢的效果。

　　综上来看，在地产开发业务不断筑底的过程中，轻重并举和协同发展不光是经营安全的强力支撑，更是战略模式转型的关键一步。