困境下的引援 碧桂园白鹅潭国际金融中心引入中安天玑

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引入中安天玑作为共同开发的伙伴，将为碧桂园推动项目建成提供及时且急需的解决方案。

3月24日，碧桂园控股有限公司发布须予披露交易公告，披露了有关旗下广州地标项目——白鹅潭国际金融中心的合作协议。

碧桂园的间接非全资附属公司广州兴承思贸易有限公司与广东省中为投控科技集团有限公司签订合作协议，共同开发一个位于广州白鹅潭的商业项目。

据此，双方将通过项目公司广州锦思房地产开发有限公司共同建设及开发这个项目并进行出售。目前，广州兴承思已向广州锦思提供31亿元资金，后续广东中为将提供约28亿元进一步资金。

资料显示，广东中为的控股方为中安天玑（北京）产业控股有限公司和中国宝武钢铁集团有限公司，两家公司分别持股60%和40%。而中安天玑背后是天玑投资控股集团。

而广东省天玑投控集团最终拥有人为中安天玑（北京）产业控股有限公司工会委员会，是央企中钢集团下属子公司。

另据广东同德房地产土地资产评估与规划测绘有限公司所出具日期为2024年3月21日的估值报告，于2024年2月29日，该项目的土地使用权的市场价值为31.22亿元。

资料显示，这个项目规划为64层高并设有5层地库的高层商业楼宇，地盘面积为13968平方米。容积率为15及计容建筑面积约20.9万平方米。

按此看，其前身为广州白鹅潭AF020106地块，被碧桂园接手后称作“白鹅潭国际金融中心”。

项目由来

故事的最初，源自2017年1月，广物地产以25.1亿元的总价拿下白鹅潭AF020106地块。该宗地要求竞得人需引入总资产不少于400亿元的金融总部企业，同时项目建成后自持比例不低于3成。

2019年2月11日，广州国际金融交易广场原开发商广物地产，挂牌出让45%的股权及相关债权。股权转让对价约为31.57亿元，债权转让价格约为4.18亿元。

在3月16日的竞拍中，卓越集团经过457轮的激烈竞拍，以51亿元的最高报价、43.71%的溢价率击败碧桂园、保利、阳光城等竞争对手夺得广物地产45%股权。

竞拍失败的碧桂园另辟蹊径，收购了广物地产原始股东天津汇萌100%的股权。因为有了广物地产原始股东的身份，可以行使优先购股权。因此，竞拍无效，卓越被判出局。

不过，最终的成交金额未知，根据相关约定，原始股东行使优先购股权，代价应不低于卓越报出的51亿元。收购完成后，碧桂园共计持有广物地产85%的股权，成为了广物地产的大股东。

最后于4月12日，碧桂园确认已接手广物地产拟出售的部分股份。而此前在竞拍环节中手握胜券的卓越集团，被碧桂园以弯道超车的方式淘汰出局。

31亿资产盘活

只是，或许是用了太多的运气，碧桂园的白鹅潭国际金融中心的开发并不顺利，遭遇了多重阻碍。

根据公告，阻碍其一是广州锦思的一名中间股东股东资产收到了广东省高院发出的冻结令，期限为由2023年2月20日至2026年2月19日，但不影响签订合作协议和后续交易。

再者项目目前已抵押予若干抵押权人，作为由碧桂园地产集团有限公司于2023年所发行金额为人民币17亿元于2025年到期的中期票据的担保，期限为2023年4月12日至2027年6月30日。

并且该项目后续工程还需要大量资金，预计达致工程竣工将需约人民币28亿元，包括25亿元建设、安装成本及3亿元开发贷款利息。

但以碧桂园目前的情况，独木难支项目开发很难成行。引入中安天玑作为共同开发的伙伴，将为该集团推动项目建成提供及时且急需的解决方案。

据悉，双方的合作早在2023年6月就已经开始接触，当时广东中为向白鹅潭国际金融中心的广州锦思支付了50万元的诚意金，并承诺处理其债务问题。

据了解，在此前项目已经停工，进度仅已基本完成地下连续墙及三个内部支撑，而挖掘工程正在进行，并且已取得建设及开发该楼宇所需的证书及批文。

最新消息，得到注入的项目，施工问题也得到解决。实际上于2月份，中建六局便宣布中标该项目的总承包工程。3月20日，消息显示，项目建设已全面复工，

最新公告显示，双方预计其地库楼层建设将于2025年完成，而封顶及工程竣工的时间节点分别为2026年及2027年。粗略估算，竣工时已经距离地块最初出让过去了10年。

碧桂园过去的核心业务更多集中在住宅开发上，而此次合作开发的白鹅潭国际金融中心项目是一个地标性质商办项目。在这一行业下行的时期，项目的重新启动代表着碧桂园盘活了31亿沉淀的资产。

并且从长远角度看，广州政府早在2006年就将“白鹅潭经济圈”写入了政府工作报告中，对标当时已初具规模的珠江新城。白鹅潭的开发过程虽屡受波折，但其重要性从未受到质疑。

白鹅潭国际金融中心地处于白鹅潭商务区的核心区域，并且是当年规划中三座高楼中的一栋，其商业价值和发展潜力不小。

而站在中安天玑的角度，按照协议约定中安天玑将在合作协定日期起60日内，获得项目公司广州锦思1%的股权，在向广州锦思提供人民币1038万元作为第一项贷款后，将继续获得广州锦思的94%股权，以及当广州兴承思的享有权已基本变现时获得广州锦思的100%股权，同时在项目的不同阶段调整投票权比例。

在项目开发完成并出售后，双方也将根据各自的投资比例享有该项目的收益，根据中安天玑的估计承诺金额人民币28亿元，及碧桂园的视作承诺金额人民币31亿元，双方享有权将分别为该楼宇单位及相关销售所得款项的47.457%及52.543%。

据此，这一条款则很好的实现了双方的优势互补，一方面可以碧桂园有一定的权力空间可以发挥其在地产开发领域的优势，且弥补前期损失；另一方面中安天玑可以发挥自己的投资方角色，共同推进盘活项目。

在公告中，碧桂园称：“预期（交易）将可收回集团所投入的成本，但不会录得收益或损失。”